Vom Märchen der Wohnungsnot 2: Der Immobilienmarkt

von | 01. Sep. 2020 | Debatte

Entgegen der gängigen Meinung, bestreitet unser Autor Manfred Aengenvoort, dass es in Deutschland eine Wohnungsnot gibt. Aengenvoort kann durch seine über 30-jährige Tätigkeit als Immobilien-Investor und Inhaber eines Bauberatungs- sowie Verwaltungsunternehmens auf ein umfangreiches Fachwissen zurückgreifen, welches ihn zu einem regelrechten Experten für Fragen rund um Immobilien macht. Hiermit folgt der zweite Teil seiner Abhandlung, der an die Ausführungen des ersten Teils anknüpft. Die Redaktion

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist vielfach gespalten. „Den“ Immobilienmarkt gibt es nicht. Anders als bei Gewerbeimmobilien gilt der Grundsatz der „Vertragsfreiheit“ im Bereich der Mietwohnungen nicht. Mietanhebungen im laufenden Mietverhältnis sind nur erschwert und begrenzt möglich. Hier ist das Instrument „Mietspiegel“ zu nennen, das nicht die aktuellen Vertragsabschlüsse widerspiegelt, sondern neuerdings die Abschlüsse der letzten 6 Jahre. Ein Verfahren, das mögliche Mietanhebungen erschweren soll, in Zeiten fallender Mieten jedoch den Vermietern entgegenkommt. In der politischen Diskussion standen sogar 10 Jahre. Die Mehrheit der privaten Vermieter – die über 60% des Marktes ausmachen – erhöht im laufenden Mietverhältnis die Nettomiete gar nicht oder nur selten. Daneben begrenzen „Kappungsgrenzen“ von 15 oder 20% (in 3 Jahren) die Anhebung der Bestandsmieten. Kündigungen sind nur bei schwerwiegenden Vertragsverstößen, unter Umständen bei Eigenbedarf, möglich.

Die Kündigungsfristen wurden zu Lasten der Vermieter geändert. Beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter bis zu 9 Monaten, so beträgt sie für den Mieter einer Mietwohnung maximal 3 Monate. Abgesehen von den zuvor beschriebenen markthemmenden Maßnahmen – die in Berlin noch viel weitergehen – ist zu beachten: Wuchs die Bevölkerung zwischen 2015 und 2019 in Deutschland im Mittel um 0,3%, waren es in Berlin 1,1%. In Hamburg 0,9%. Auch in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Bremen wuchs die Bevölkerung um mehr als 0,3%. In Rheinland-Pfalz, Niedersachsen und NRW um weniger als 0,3%. In Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Saarland, Thüringen und Sachsen-Anhalt wächst die Bevölkerung nicht, sie nahm vielmehr ab. In Sachsen-Anhalt bspw. um 0,6%. Beide Entwicklungen haben natürlich Auswirkungen auf den „Wohnungsmarkt“. So uneinheitlich die Bevölkerungsentwicklung ist, so uneinheitlich ist der Wohnungsmarkt!

Daneben wirken auf den Markt noch Sonderformen wie Wohnungsgenossenschaften, kommunaler Wohnungsbau, Werkswohnungsbau (der eine immer geringere Rolle spielt) und sozialer Wohnungsbau ein. Mit diesem wird sich ein weiterer Beitrag beschäftigen. Auch die Jobcenter regulieren Teile des „Marktes“ mit den von ihnen gesetzten Standards bezüglich Wohnungsgröße und Miethöhe. (In meiner Heimatstadt Oberhausen/Rhld. ist jeder 6. Haushalt vor Renteneintritt vom Job-Center abhängig). Ist nach der „reinen Lehre“ der Preis Ergebnis des Marktes (Angebot/Nachfrage), bestimmen im Wohnungsmarkt, wie gezeigt, auch noch andere Faktoren mit.

Selbst unter den teuersten 7 Großstädten gibt es bei der Neubaumiete große Unterschiede. In Düsseldorf und Köln beträgt sie 15,00 €/m² (Nettokaltmiete), während in Berlin 20,00€, in Stuttgart 22,00€, in München 25,00 €/m² im Durchschnitt zu zahlen sind. Zweifelsfrei ist München die Stadt in Deutschland mit dem größten Freizeitwert. In wenigen Stunden ist man in den Alpen, am Bodensee, am Gardasee usw. Das schlägt sich im Mietniveau nieder, dass können sich nicht alle Menschen in Deutschland leisten. Die es sich leisten können und wollen, verdrängen am „Markt“ andere, die gebraucht werden. Postboten, Polizisten, Feuerwehrleute, Putzfrauen, Supermarktkassierer, usw. Für diese Personenkreise muss eine Lösung gefunden werden. Ziehen sie weg, weil sie von ihren Löhnen die Mieten nicht bezahlen können, müssten wohl auch die übrigen Mieter mangels Versorgung wegziehen. Das Angebot würde größer sein als die Nachfrage. Jetzt greifen Marktmechanismen. Die Mietpreise würden sinken. Postboten etc. könnten wieder in der Stadt leben und arbeiten. Wer diese „Rosskur“ vermeiden will, muss als Arbeitgeber Löhne zahlen, die den Beschäftigten Mietzahlungen ermöglichen oder ihnen verbilligte Wohnungen zur Verfügung stellen, deren Miethöhe mit den gezahlten Löhnen korreliert. Stattdessen rufen Lobbyisten nach Steuergeldern für sozialen Wohnungsbau. Der Steuerzahler im Ruhrgebiet oder im Erzgebirge soll in München z. B. Wohnungen subventionieren, damit andere es näher zu ihrem Freizeitvergnügen haben. Das soll gerecht sein? Darüber mehr beim nächsten Mal.

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